Ertragswert einer Immobilie bestimmen

Einfache Ertragsbewertung einer Immobilie mit Hilfe eines Multiplikators

In Deutschland üblicher Multiplikator für den Wert einer Immobilie als Vielfaches der Jahresnettomiete

Privatimmobilie: 16 (in Einzelfällen bis zu 18)

Geschäftsimmobilie: weniger (wegen höherer Renovierungskosten usw.)

Finanzieller Schutz – der erste Schritt zur finanziellen Freiheit

Rücklagen für 12 Monate

Finanzieller Schutz – eine ToDo Liste

1. Zeitraum bestimmen
2. monatliche Ausgaben ermitteln
3. Höhe der Rücklage berechnen
4. Tagesgeldkonto einrichten und SPAREN

Wie lange möchte ich abgesichert sein?

Der erste Schritt im Rahmen einer langfristigen Vermögensplanung ist, sich einen finanziellen Schutz für einen bestimmten Zeitraum zu schaffen. Damit bin ich geschützt im Fall eines plötzlichen Einkommensausfalls z.B. durch Arbeitslosigkeit. Den Zeitraum, den ich absichern möchte, muss ich natürlich entsprechend meiner Risikoneigung selbst definieren. Ich habe für mich 12 Monate gewählt. Das heisst, ich kann mir die Freiheit nehmen zu kündigen und habe dann 12 Monate Zeit, mich neu zu orientieren oder einfach ein Sabbat-Jahr zu geniessen. Die laufenden Ausgaben kann ich dabei problemlos aus meinen Ersparnissen bestreiten.

Wieviel Geld benötige ich pro Monat?

Um mir einen Überblick über meine monatlichen Ausgaben zu verschaffen genügt ein einfaches Haushaltsbuch in Excel. Damit werden alle Einnahmen und Ausgaben, die in meinem Kontoauszug auftauchen erfasst. Ich unterscheide dabei drei Kategorien

  • Einnahmen
  • fixe Ausgaben
  • variable Ausgaben

Die drei Gruppen unterteilt man dann entsprechend den eigenen Erfordernissen. Mein Haushaltsbuch in Excel sieht derzeit so aus:

Haushaltsbuch Excel monatliche Ausgaben

Excel Haushaltsbuch

Damit habe ich nach ein paar Monaten einen guten Überblick über meine durchschnittlichen monatlichen Einnahmen und Ausgaben und kann sehr genau sagen, wieviel Geld ich nun pro Monat/Halbjahr/Jahr benötige.

Anfangs ist es noch interessant, die Einnahmen und Ausgaben monatlich zu erfassen, nach spätestens einem Jahr reicht es auch, dass Haushaltsbuch alle 3 Monate zu aktualisieren (siehe auch  Zeit sparen – Aufgaben bündeln ). Dafür benötige ich nur rund 15 Minuten pro Quartal, daher benutze ich auch keine aufwendigere Software wie Quicken o.ä..

Wieviel muss ich nun konkret ansparen?

Da ich nun meine Ausgaben pro Monat genau benennen kann, ergibt sich mein Sparziel für den finanziellen Schutz wie folgt:

Rücklage = Ausgaben pro Monat x Anzahl der Monate, die ich absichern möchte

Betragen meine durchschnittlichen Ausgaben pro Monat z.B. 2000 Euro, muss ich 24.000 Euro ansparen, um 12 Monate lang abgesichert zu sein.

Wie spare ich?

Nun weiß ich also, wie hoch die Rücklage sein soll und wir kommen zum Kern der Sache: SPAREN. Da es ja eine Rücklage für Notfälle ist, muss das Geld schnell verfügbar sein. Daher nutze ich hierfür ein Tagesgeldkonto kombiniert mit Festgeldanlagen. Muss ich die Rücklage in Anspruch nehmen, brauche ich ja nicht gleich den gesamten Betrag von 24.000 Euro, sondern jeweils nur einen Betrag in Höhe meiner monatlichen Ausgaben. Daher kann ich z.B. nur 10.000 Euro auf dem Tagesgeldkonto vorhalten und die übrigen 12.000 Euro zeitlich gestaffelt in Sparbriefen mit höherer Verzinsung anlegen. Sofern das Geld schon vorhanden ist, ansonsten heißt es natürlich erstmal so viel möglich monatlich auf dem Tagesgeldkonto sparen. Wieviel im Monat zum Sparen zur Verfügung steht, kann ich gut aus meinem Haushaltsbuch-Excel-Sheet ablesen.

Für diesen ersten Schritt zur finanziellen Freiheit benötige ich keine komplizierten Geldanlage-Startegien, sondern einen guten Überblick über meine Einnahmen und Ausgaben und etwas Ausdauer beim monatlichen Sparen…

Konkret sieht meine Anlagestrategie für den finanziellen Schutz so aus: Geldanlage Tagesgeld und Sparbriefe

Six Sigma

Sigma ist eine statistische Messgröße, welche die Fähigkeit eines Prozesses widerspiegelt. Six Sigma eine Methode des Qualitätsmanagements und ein Qualitätsziel.

  • Von Motorola entwickelt Mitte der 80er
  • Sieht die Prozesse mit den Augen des Kunden
  • Ziel: Fehler auf nahezu 0 zu reduzieren (3,4 Defects Per Million Opportunities DPMO)

Folgt dem DMAIC Ansatz, um einen bestimmten Prozess zu messen und zu verbessern. Dabei kommen diverse bekannte Techniken des Qualitätsmanagements zum Einsatz.

  • Define
  • Measure
  • Analyze
  • Improve
  • Control

Berechnung der DPMO

Einige Definitionen zur Berechnung der DPMO

  • Unit: das fertige Produkt, das an den Kunden geliefert wird
  • Defect: ein Fehler der dazu führt, dass die Erwartungen des Kunden nicht erfüllt werden
  • Defect Opportunity: Anzahl der möglichen Fehler, die im Prozessablauf auftreten können; entscheidend sind hier die Fehler, die für den Kunden wichtig sind
  • Defective: eine Unit, mit einem oder mehreren Fehlern

Die DPMO berechnet man anhand folgender Formel

DPMO = 1.000.000  x  (D / N x O)

D = Anzahl der Fehler
N = Anzahl der Produkte
O = Anzahl der möglichen Fehler

An einem „Sigma conversion Table“ lässt sich dann der Sigma-Level ablesen. Je größer die Zahl der Fehler-Möglichkeiten gewählt wird, desto besser ist der Sigma Level.

Ein praktisches Beispiel

3,8 Sigma = 99% fehlerfrei, das entspricht z.B. 20.000 verlorene Briefsendungen pro Stunde
6 Sigma = 99,99966% fehlerfrei, das entspricht 7 verlorene Briefsendungen pro Stunde

Übersicht der verschiedenen Sigma-Level mit den zugehörigen DPMO-Zahlen und Quoten fehlerfreier Produkte (Prozessfähigkeit)

Sigma Level DPMO Prozessfähigkeit
1 Sigma
2 Sigma
3 Sigma
4 Sigma
5 Sigma
6 Sigma
690.000
308.537
66.807
6.210
233
3,4
31%
69,2%
93,32%
99,379%
99,977%
99,99966%

Im Rahmen eines Six Sigma Projekts kann es jedoch günstiger sein, die Anzahl möglicher Fehler zu reduzieren, um einen guten Vergleich des alten und neuen Prozesses zu gewährleisten. Einige Prozessschritte kommen im neu entworfenen Prozess womöglich nicht mehr vor und man will ja nicht Äpfel und Birnen vergleichen.

Goldbarren bei ebay kaufen?

Angesichts des anhaltenden Gold-Booms in der Finanzkrise habe ich mal eine Berechnung angestellt, am Beispiel eines 100g Goldbarrens.
Kauf bei ebay, da derzeit bei Proaurum u.ä. nicht verfügbar, Verkauf jedoch bei einem "soliden" Händler.
Vergleiche ich den durchschnittlichen Verkaufspreis bei ebay mit dem durchschnittlichen Rücknahmepreis von Proaurum und Westgold, so komme ich auf einen Aufschlag von 23,24% . Mietgebühren für ein Bankschließfach mal aussen vor gelassen.
Angenommen, die Rücknahmepreise bei den "soliden" Goldhändlern steigen analog zum Goldkurs der Feinunze, müsste der Goldkurs erstmal auf 924,30$ steigen, damit man die 23,24% wieder reingeholt hat. Wenn man dann z.B. noch eine Rendite von 12% anstrebt, bin ich bei einem Goldkurs von 1014,30$ . 

Zwar wird häufig ein Goldkurs von über 1000$ prognostiziert – mittelfristig, langfristig…? aber ob man deshalb überstürzt bei ebay zugreifen sollte? Im Moment sehe ich den Gewinn eher bei den ebay-Goldverkäufern, die sich rechtzeitig mit einem Goldbarren-Vorrat eingedeckt haben. 

  Kauf eines Goldbarrens, 100g
       
  Einkauf    
ebay 2390,00 Euro  
  2280,40 Euro  
  2125,00 Euro  
Durchschnitt 2265,13 Euro  
       
       
  Verkauf    
proaurum 1810,00 Euro  
westgold 1866,00 Euro  
Durchschnitt 1838,00 Euro  
       
       
       
Aufschlag 23,24 %  
       
       
       
Gold Brief 03.11.2008 750,00 $
  23,24% 924,30 $
  35,24% 1014,30 $

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BUFFETTissimo! 12 Erfolgsprinzipien für die Börse von Warren Buffett

Warum ignoriert(e) die Wall Street Warren Buffett?

Buffettissmo
Allgemein kann man sagen, dass sich Fortschritte in der Wissenschaft nicht allmählich einstellen, sondern z.B. durch eine Krise ausgelöst werden. Anleger haben sich an eine bestimmte Strategie der Geldanlage gewöhnt, die schnelle Gewinne verspricht. Diese wollen sie nicht ändern, schon gar nicht, wenn man dann länger auf Erträge warten muss.

Bisher ist Warren Buffett ein sogenanntes „5 Sigma Ereignis“: Sein Erfolg ist so ungewöhnlich, dass er sich nur selten einstellt und nur zufällig nachgeahmt werden kann.

Das Buch dreht sich um die bekannte Maxime von Warren Buffett:
Der wirtschaftliche Erfolg eines Unternehmens wird aufgrund geschäftlicher Fundamentaldaten beurteilt, nicht aufgrund kurzfristiger Kursentwicklungen. Also

  1. Eigenkapitalrendite
  2. Verschuldungsgrad
  3. Investitionsbedarf
  4. Zuwachs im Barergebnis

Das Buch bietet geballtes Wissen zu den Investment-Theorien, die Warren Buffett maßgeblich beeinflusst haben und ist gleichzeitig sehr gut zu lesen. Um daraus jedoch einen Nutzen für die eigenen Prinzipien der Geldanlage zu ziehen ist es schon notwendig, intensiv mit dem Buch zu arbeiten.
Ich werde mich zunächst auf einige Kennzahlen beschränken, die Warren Buffett zur Bewertung von Investments empfiehlt und diese dann mal anhand geplanter Investments durchspielen.

Die Kunst des stilvollen verarmens von Alexander von Schönburg

„Man muss das Geld ausgeben, solange es noch Wert hat“ – die gute Seite der Finanzkrise

Wie man ohne Geld reich wird - Alexander von Schoenburg

Kürzlich habe ich einen Artikel von Alexander von Schönburg gelesen, in dem zur Abwechslung mal die erfreulichen Seiten der Finanzkrise aufgezeigt werden. Scheitern ist nicht länger peinlich, die Verlierer werden immer mehr. Man ist nicht persönlich gescheitert, sondern „verarmt als Teil eines viel größeren Prozesses“.
Das deutsche Sicherheitsdenken wird ad absurdum geführt und steigert es nicht den Genuss, wenn man sich zuvor einschränken muss?
Die Neureichen Russen schätzen das Geld viel zu wenig, als das sie es auf die hohe Kante legen, sie geben es lieber aus, denn „Geld, das auf der Bank liegt, kann morgen schon wertlos sein“.

Und nicht zuletzt ist diese Krise „die Stunde, in der neue, riesige Vermögen geboren werden!“

Der Artikel hat mich wieder an sein Buch „Die Kunst des stilvollen Verarmens: Wie man ohne Geld reich wird“ erinnert. Jetzt in der Finanzkrise wieder sehr aktuell! Absolut empfehlenswert.

Das Investment Portfolio im November

Hier ein Snapshot meiner aktuellen Vermögensverteilung

Die alte Faustformel, Aktienanteil in % = 100-Alter, wäre in meinem Fall 65%, erfüllt sich nicht ganz…

Zum Vergleich noch zwei „effiziente“ Portfolios, die ich kürzlich in einer Anzeige! der HypoVereinsbank gesehen habe.

effizient diversifiziertes Geldmarktportfolio

Termingeld 6 Monate 10%
Termingeld 12 Monate 10%
Währungs-gekoppeltes Festgeld 10%
Girokonto 20%
steueroptimierte Geldmarktfonds 30%
variabel verzinsliche Wertpapiere 20%

effizientes Kapitalmarktportfolio

kurze Renten 10%
Geldmarkt 10%
Aktien Europa 10%
Rohstoffe 15%
Währung 30%
Unternehmens-anleihen 25%

  • Ziel: Renditechancen erhöhen, ohne das Risiko zu erhöhen, da sich die enthaltenen Wertpapiere weitgehend unabhängig voneinader entwickeln
  • Geldmarktportfolio: hier steht Substanzerhaltung im Vordergrund, Nachsteuer-Rendite von >4% soll möglich sein
  • je präziser man bestimmen kann, wie lange man auf Liquidität verzichten kann, desto höher die Rendite des Portfolios
  • längere Zeit nicht benötigtes Geld ist besser am Kapitalmarkt aufgehoben