Durch einen Indexmietvertrag wird die Miete an die Veränderungen der Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte angepasst. Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (§ 557b BGB), d.h. durch den sogenannten Verbraucherpreisindex. Indexmietverträge können grundsätzlich eine faire Sache sein. Vermieter bekommen real immer das, was zum Einzug vereinbart wurde und Mieter können die Erhöhungen exakt nachvollziehen.
Wesentliche Merkmale der Indexmiete
- Der Mietzins muss für mindestens ein Jahr unverändert bestehen bleiben.
- Es gibt keine Kappungsgrenze wie im Vergleichsmietensystem.
- Anders als bei der Staffelmiete erfolgt die Mieterhöhung nicht automatisch. Sie muss jedes Mal vom Vermieter geltend gemacht werden.
- Die Miete kann nicht sofort erhöht werden. Nach Zugang einer wirksamen Indexmieterhöhungserklärung ist die angepasste Miete mit Beginn des übernächsten Monats zu zahlen.
- Eine rückwirkende Erhöhung ist ausgeschlossen.
- Die Erhöhung kann nicht mündlich geltend gemacht werden. Vermieter müssen eine schriftliche Erhöhungs- oder Änderungserklärung abgeben, die sich auf die Zahlen des vom Statistischen Bundesamt errechneten Preisindex stützt.
- Der Vermieter muss keine Mieterhöhung mehr begründen.
Verbraucherpreisindex
Er misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für Konsumzwecke kaufen. Darunter fallen zum Beispiel Nahrungsmittel, Mieten, Strom, Kraftstoffe und Friseurdienstleistungen. Die Veränderung des Verbraucherpreisindex für Deutschland gegenüber dem Vorjahresmonat oder dem Vorjahr wird umgangssprachlich auch als Inflationsrate bezeichnet.
Quelle: destatis
Warum ist eine Kopplung der Miete an den Verbraucherpreisindex sinnvoll?
Wertsicherungsklauseln basierend auf dem Verbraucherpreisindex
Der Verbraucherpreisindex wird häufig bei sogenannten Wertsicherungsklauseln zugrunde gelegt. Wertsicherungsklauseln finden Anwendung, wenn bei Zahlungen wie beispielsweise Mieten, Pachten, Pensionen sichergestellt werden soll, dass der Gläubiger auch künftig den Betrag erhält, der wertmäßig der ursprünglich festgelegten Geldsumme entspricht.
Quelle: destatis
Theoretisch wäre bei einem geltenden Indexmietvertag auch eine Mietsenkung möglich. Schaut man sich die Entwicklung des Verbraucherpreisindex über die letzten Jahre einmal an, ist das jedoch noch nicht vorgekommen.
Quelle: destatis
Quelle: destatis
Durch einen Indexmietvertrag zahlen Mieter Preissteigerungen im Vergleich zu einem normalen Mietvertrag doppelt. Zum einen zahlt der Mieter z.B. steigende Heizkosten im Rahmen der Nebenkosten und zusätzlich sind diese ja auch wiederum für den Anstieg des Verbraucherpreisindex verantwortlich. Schaut man sich die Zusammensetzung des Warenkorbes an, auf dessen Basis der Verbraucherpreisindex berechnet wird, führt auch die letzte Mietpreiserhöhung wiederum zu einer Erhöhung des Verbraucherpreisindex und damit in Zukunft wieder zu einer Mieterhöhung usw…
Quelle: destatis
Diese Gewichtungsinformationen wird in der Regel alle fünf Jahre aktualisiert, ist also alles andere als stabil und erleichtert damit nicht Vergleichbarkeit über längere Zeiträume.
Indexmiete, ein Rechenbeispiel
Neuvermietung einer 60m² großen Wohnung, Baujahr 1995, im Jahr 2005. Die Mietspiegelspanne lag im Jahr 2005 zwischen 8,00 EUR und 10,00 EUR. Aufgrund der guten Ausstattung und Lage konnte die Wohnung für 10,50 EUR vermietet werden. Der Mietspiegel des Jahres 2008 wies die Wohnung im Bereich 8,20 EUR und 10,20 EUR aus. Der Mietspiegel 2013 zeigte eine Spanne von 8,40 EUR bis 10,40 EUR. Da Mieterhöhungen im Vergleichsmietensystem immer nur bis zur Obergrenze der jeweiligen Mietspanne erfolgen können, konnte von 2005 bis 2013 keine Mieterhöhung durchgeführt werden. Mit Vereinbarung einer Indexmiete koppelt sich der Vermieter dagegen vom Mietspiegel ab und kann die Miete ggf. jährlich entsprechend dem gestiegenen Lebenshaltungskostenindex anpassen.
Die prozentuale Veränderung vom Indexstand des Jahres 2005 bis zum Indexstand des Jahres 2008 betrug 6,6 %. Die prozentuale Veränderung vom Indexstand des Jahres 2008 bis zum Indexstand des Jahres 2012 betrug 5,6 %. Wenn vereinbart, hätte der Vermieter mit Hilfe einer Indexmietvereinbarung Mieterhöhungen für seine Wohnung durchführen können.
Quelle: deutschesmietrecht.de
Für die Indexmiete gelten hinsichtlich der Ausgangsmiete die allgemeinen Regelungen über die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Indexmieterhöhungen wurde von der Mietpreisbremse jedoch ausgenommen. Die Bundesregierung begründet dies wie folgt:
Anders als bei der Staffelmiete unterliegen jedoch die nachfolgenden Mieterhöhungen aufgrund von Anpassungen an den Index nicht mehr der Kontrolle durch die genannten Vorschriften. Zulässig ist nach § 557b Absatz 1 BGB nämlich nur die Vereinbarung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. In den Jahren 2004 bis 2013 ist dieser Index im Durchschnitt jährlich um 1,67 Prozent gestiegen. Hinzu kommt, dass der Mieter bei Vereinbarung einer Indexmiete vor Mieterhöhungen nach den §§ 559 ff. BGB weitgehend geschützt ist (siehe § 557b Absatz 2 Satz 2 BGB). Vor diesem Hintergrund erscheint eine Regulierung der Mietanpassung an den Preisindex im laufenden Mietverhältnis verzichtbar.
Die Mietpreisbremse muss beim Indexmietvertrag nur bei der Ausgangsmiete eigehalten werden. Grundsätzlich darf die Ausgangsmiete (die erste zu zahlende Miete) frei vereinbart werden. Liegt die Wohnung aber in einem Gebiet einer geltenden Mietpreisbremse, sind die Vorgaben der Mietpreisbremse auf die Ausgangsmiete anzuwenden. Die der Ausgangsmiete nachfolgenden erhöhten Mieten unterliegen dagegen nicht mehr der Begrenzung durch die Mietpreisbremse.
Modernisierungskosten dürfen nur eingeschränkt während der Laufzeit des Indexmietvertrags auf die Miete umgelegt werden. Vermieter dürfen nur die Modernisierungen weitergeben, die sie selbst nicht zu vertreten haben, etwa Maßnahmen zur Energieeinsparung wie z.B. die Dämmung des Dachs. Badsanierung oder der Anbau eines Balkons dürfen nicht mehr auf die Miete umgelegt werden.
Vermieter haben keinen Anspruch auf Umwandlung eines laufenden Mietvertrags in einen Indexmietvertrag. Dazu benötigt es die Zustimmung des Mieters.
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